Quand vous achetez un appartement en copropriété, la loi prévoit que des documents et informations sur l’immeuble et sur le lot vous soient remis. Les connaître vous permet de vérifier ce qui manque et de savoir où chercher l’information.

Cet article porte sur les documents de la copropriété. Les diagnostics propres au logement (DPE de l’appartement, amiante, électricité, etc.) forment un autre ensemble, non traité ici.

Les documents sur l’organisation de la copropriété

  • La fiche synthétique : carte d’identité de la copropriété (nombre de lots, syndic, budget, fonds de travaux).
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés : ils décrivent les lots, les tantièmes et la répartition des charges.
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le vendeur en dispose.

Les informations financières

  • Les charges courantes et les charges hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents.
  • Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acheteur.
  • L’état global des impayés de charges dans la copropriété et de la dette envers les fournisseurs.
  • La part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée.

Ces informations sont souvent regroupées par le syndic dans un document appelé « pré-état daté ». Ce nom est d’usage : ce qui compte, c’est que les informations soient fournies.

Les autres documents prévus par la loi

  • Le carnet d’entretien de l’immeuble.
  • Une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires.
  • Selon l’immeuble : les conclusions du diagnostic technique global, et le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet s’il a été élaboré.

Ces listes résument l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui prévoit des exceptions et des modalités particulières (lots annexes seuls, acheteur déjà copropriétaire, petites copropriétés). Votre notaire vous indiquera ce qui s’applique à votre cas.

Quand les recevoir ?

Ces documents et informations doivent vous être remis au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Certaines informations figurent même dès l’annonce : le fait que le bien est en copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel des charges du budget prévisionnel pour le lot et, le cas échéant, l’existence d’une procédure engagée parce que la copropriété est en difficulté (désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire).

L’absence de certains documents et informations exigibles sur l’organisation et la situation financière de la copropriété peut reporter le point de départ du délai de rétractation. Faites vérifier par le notaire quelles pièces manquent et leurs conséquences.

Les documents utiles en plus

  • Les appels de fonds indiquent les provisions demandées ; les décomptes et régularisations de charges du lot permettent d’examiner les charges constatées.
  • Le DPE collectif de l’immeuble, s’il existe.
  • Les devis et rapports évoqués dans les PV pour des travaux importants.

Notre conseil

Demandez les documents le plus tôt possible, idéalement avant de faire une offre. Vous aurez le temps de les lire, de poser vos questions et de négocier en connaissance de cause.

Sources : Code de la construction et de l’habitation, articles L721-1, L721-2 et L721-3 ; ANIL ; service-public.fr.

Vous avez reçu ces documents ? Clarysia lira bientôt pour vous les documents de copropriété et vous remettra une fiche avec les références aux pages sources. Rejoignez le programme pilote.

Clarysia est une aide à la lecture des documents de copropriété. Elle ne remplace ni le notaire, ni le syndic, ni un conseil juridique, et n’inspecte pas l’immeuble.