Le procès-verbal (PV) d’assemblée générale est le compte rendu officiel d’une assemblée des copropriétaires. Il consigne ce qui a été décidé pour l’immeuble : budget, travaux, choix du syndic, actions en justice. Avant d’acheter, c’est l’un des documents qui en disent le plus sur ce qui vous attend.
Comment un PV est organisé
Un PV suit l’ordre du jour de l’assemblée. La plupart des points sont des résolutions numérotées, avec le texte soumis au vote, le résultat (adoptée ou rejetée) et la majorité obtenue. Certains points sont seulement informatifs, retirés ou reportés. Le PV résume les décisions ; il ne retranscrit pas nécessairement tous les débats.
Les cinq points à repérer
1. Les travaux
Cherchez les mots ravalement, toiture, façade, ascenseur, chaudière, étanchéité, mise aux normes. Lisez bien la décision : une résolution qui vote une étude ou une demande de devis n’est pas encore une décision de travaux. Notez le montant voté et le calendrier des appels de fonds.
2. Le budget
L’assemblée approuve les comptes de l’exercice passé et vote le budget prévisionnel. Comparez d’une année à l’autre : une forte hausse doit être expliquée.
3. Les procédures
Une résolution qui autorise le syndic à agir en justice signale un litige : contre un entrepreneur, un voisin ou un copropriétaire. Demandez où en est la procédure. Attention : le syndic peut engager certaines actions, notamment pour recouvrer des charges impayées, sans autorisation de l’assemblée. L’absence de résolution autorisant une action ne prouve donc pas l’absence de procédure.
4. Les impayés
Des copropriétaires qui ne paient pas leurs charges fragilisent la trésorerie de l’immeuble et peuvent retarder des travaux. Le PV en parle parfois ; les informations financières remises pour la vente donnent le montant global.
5. Les sujets qui reviennent
Une infiltration évoquée chaque année, des travaux reportés d’assemblée en assemblée, un conflit avec le syndic : ces répétitions justifient de demander ce qui a été fait et ce qui reste à décider.
Lisez les PV des trois dernières années
Un PV isolé donne une photo ; les PV des trois dernières années, y compris ceux des assemblées supplémentaires, donnent la tendance. Un sujet évoqué il y a deux ans, étudié l’an dernier et voté cette année montre comment la copropriété avance, et ce qui pourrait être décidé après votre achat.
Les vérifications à ne pas oublier
- Une résolution ultérieure peut modifier un projet voté : montant, calendrier, entreprise, financement. Suivez chaque sujet jusqu’au dernier PV.
- Les annexes citées par le PV (devis, rapports, contrats) contiennent souvent les détails importants : demandez-les.
- Distinguez travaux votés, travaux financés (appels de fonds lancés) et travaux réalisés.
Les erreurs fréquentes
- Confondre étude votée et travaux votés.
- Oublier les travaux discutés mais pas encore votés, qui pourraient l’être après votre achat.
- Appliquer la mauvaise répartition : certains travaux ne concernent qu’un bâtiment ou un équipement, avec une clé de répartition particulière.
- Ne lire que le dernier PV.
Sources : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 17 et 55 ; service-public.fr, rubrique « Procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété ».
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Clarysia est une aide à la lecture des documents de copropriété. Elle ne remplace ni le notaire, ni le syndic, ni un conseil juridique, et n’inspecte pas l’immeuble.