Vous achetez un appartement et un ravalement a été voté l’an dernier. Qui va payer ? La réponse tient en une règle de date, et en ce que vendeur et acheteur décident entre eux.

La règle appliquée par le syndic : la date d’exigibilité

Les travaux votés hors budget courant sont financés par des appels de fonds, chacun avec une date à laquelle il doit être payé : sa date d’exigibilité. Pour le syndic, chaque appel est dû par la personne qui est copropriétaire à cette date.

La « vente » s’entend ici du transfert de propriété, généralement à la signature de l’acte authentique chez le notaire, et non à la signature du compromis.

  • Les appels exigibles avant la vente sont à la charge du vendeur.
  • Les appels exigibles après la vente sont à la charge de l’acheteur, même si les travaux ont été votés avant son arrivée.

Pour les provisions du budget courant, c’est aussi le vendeur qui paie celles devenues exigibles avant la vente. Les régularisations de charges, calculées après l’approbation des comptes, sont portées au compte de celui qui est copropriétaire à ce moment-là.

Un exemple (fictif)

Un ravalement est voté en juin 2025. La part du lot est appelée en deux fois : un appel exigible le 1er janvier 2026, un autre le 1er juillet 2026. L’acte authentique est signé le 15 avril 2026.

  • L’appel du 1er janvier est dû par le vendeur.
  • L’appel du 1er juillet est dû par l’acheteur.
  • Il n’y a pas de partage automatique au jour près : seule compte la date d’exigibilité de chaque appel, sauf accord différent entre vendeur et acheteur.

Ce que vendeur et acheteur peuvent décider entre eux

Vendeur et acheteur peuvent prévoir dans l’avant-contrat une autre répartition, par exemple que le vendeur prenne en charge des travaux votés avant la vente. Cet accord vaut entre eux : il ne change pas ce que le syndic réclame à chacun. Le notaire précise dans l’acte les montants concernés et les modalités de règlement entre vendeur et acquéreur. C’est souvent un point de négociation du prix.

Les points à clarifier avant de signer

  • Repérez dans les PV les travaux votés et leur échéancier d’appels de fonds.
  • Repérez aussi les travaux évoqués ou à l’étude : ils peuvent entraîner de futurs appels de fonds pour vos lots s’ils sont votés et vous concernent.
  • Estimez votre part : elle dépend du montant des travaux, de leur clé de répartition et des tantièmes de vos lots.
  • Demandez au notaire ou à l’agent de prévoir une clause claire dans l’avant-contrat.
  • Tenez compte du montant dans votre négociation et votre plan de financement.

En résumé

Pour le syndic, ce n’est pas la date du vote qui compte, mais la date à laquelle chaque appel de fonds doit être payé. Le reste se négocie entre vendeur et acheteur, par écrit, avant la signature.

Sources : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2 ; service-public.fr, rubrique « Vente d’un logement en copropriété : qui paie les charges ? ».

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Clarysia est une aide à la lecture des documents de copropriété. Elle ne remplace ni le notaire, ni le syndic, ni un conseil juridique, et n’inspecte pas l’immeuble.