Le fonds de travaux est une épargne de la copropriété, alimentée chaque année par les copropriétaires. Avant d’acheter, il vous aide à voir si l’immeuble se prépare à ses futurs travaux.
Quelles copropriétés sont concernées
L’obligation concerne les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, à l’issue d’une période de dix ans après la réception des travaux de construction. La loi prévoit des cas de dispense ou de suspension, notamment pour certaines petites copropriétés.
À quoi il sert
La loi en fixe l’usage. Il peut financer notamment :
- l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global ;
- les travaux prévus par le plan pluriannuel de travaux adopté ;
- les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
- les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus par le plan.
Son utilisation est décidée par l’assemblée générale, sauf urgence.
Combien la copropriété doit y verser
Le montant annuel global des cotisations ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, il doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan. Ces deux minimums s’appliquent ensemble : ils ne s’additionnent pas.
Ce qu’il devient lors de la vente
Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Le vendeur ne les récupère pas auprès du syndic : elles restent dans la copropriété.
Vendeur et acheteur peuvent toutefois convenir que l’acheteur rembourse au vendeur tout ou partie de cette somme. C’est un point de négociation, à prévoir par écrit dans l’avant-contrat.
Ce que l’acheteur doit regarder
- Le montant du fonds de travaux et la part rattachée au lot, dans les informations financières remises pour la vente.
- Le rapport entre ce montant et les travaux annoncés dans les PV et le plan de travaux : un fonds faible face à de gros travaux peut laisser un besoin de financement important.
- Les décisions d’assemblée qui l’affectent déjà à des dépenses votées : son montant affiché n’est pas forcément une réserve disponible pour le prochain projet.
Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1 ; service-public.fr, rubrique « Fonds de travaux en copropriété ».
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Clarysia est une aide à la lecture des documents de copropriété. Elle ne remplace ni le notaire, ni le syndic, ni un conseil juridique, et n’inspecte pas l’immeuble.